1. Thứ nhất là vị trí của các Dự án này: 

Trong kinh doanh BĐS nhiều chuyên gia, cũng như mọi người đều thừa nhận rằng, khi xem xét một BĐS chúng ta phải xem xét đến yếu tố vị trí đầu tiên. 

Và thực tế thì tôi đã "thị sát" các dự án đất nền Quảng Nam (gần Đà Nẵng) này nhiều lần.

Hiện tại tháng 10/2017 có khá nhiều dự án đất nền Quảng Nam (gần Đà Nẵng), quanh quanh khu vực Cocobay có bán kính 3km thì tầm gần 10 dự án đang triển khai hoặc đã triển khai được 3-4 năm nay. Có dự án nằm cách Cocobay khoảng 1km, nhưng cũng có dự án nằm cách Cocobay 3km, "lọt tỏm" vào trong khu dân cư hiện hữu còn "thô sơ".

Những dự án này đa phần chỉ ăn theo Cocobay là chủ yếu, còn nếu ở khu vực này mà đi làm Đà Nẵng thì thật sự không mấy ai về đây sinh sống. Cứ nhìn những dự án đã hoàn thành cách đây 2-3 năm nằm trên trục đường Dũng Sĩ Điện Ngọc sẽ thấy, toàn hoang vắng và dường như không quá 10 cái nhà mọc lên, dù đường xá đã xong xuôi cách đây 2,3 năm.

Và các bạn tự hỏi một câu thật lòng rằng: "Nếu bạn làm việc ở Đà Nẵng mà bạn mua một lô đất ở khu vực này thì bạn sẽ cố gắng xoay tiền làm cái nhà để ở hay là cứ mua để đó, rồi làm kiếm tiền thêm, theo thời thế rồi gắng đổi một lô đất ở khu vực Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ và bù tiền vào?"

Điều đáng lưu ý nữa là các khu vực này không sát mặt biển, đều cách biển từ 1-3km nhưng đường xa không thông thoáng như các khu trên Đà Nẵng, vì thế nếu như nhìn các khu vực Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà mà bạn hình dung tương lai khu vực Quảng Nam này sẽ tương tự thì khả năng bạn ôm "trái đắng" là rất cao.

>> Link Bản đồ Google Maps vị trí các dự án nằm gần đường Dũng Sĩ Điện Ngọc

Các dự án đất nền Quảng Nam, gần Đà Nẵng ("Nam Đà Nẵng") nằm trên trục đường Dũng Sĩ Điện Ngọc này

2. Nhu cầu thực tế hiện tại: 

Bạn hãy nghĩ "100 người mua đất ở đây thì được mấy người là có nhu cầu thật?" "Ai mua để ở và ai mua để hi vọng đầu tư bán lại" "Và ai đầu tư dài hạn, ai đầu tư lướt sóng!"

Bạn tự trả lời thật lòng 2 câu hỏi trên bạn sẽ thấy được thị trường khu vực này như thế nào!

Một dự án nằm quá xa khu vực trung tâm, mà ai cũng chen nhau "lướt sóng" thì khi giá đẩy lên cao thì những ai lướt sau sẽ bị sóng "đánh cho dập mặt" là điều hiển nhiên.

Một góc một dự án nằm gần Cocobay cũng chỉ là đất trống, không có nhà xây dựng dù hạ tầng cũng khá hoàn thiện

3. Khả năng khai thác của BĐS: 

Trong BĐS có một yếu tố có thể chống đỡ được việc rớt giá đó là khả năng khai thác sinh lời của BĐS. Đó là khả năng cho thuê đất, xây nhà cho thuê,...

Khu vực này dân cư mới sinh sống thì dường như không có, còn dân cư hiện hữu đa phần là dân lao động có mức thu nhập không cao thì làm sao mà khai thác!

Những khu vực ở Đà Nẵng còn xây nhà cho thuê, gần mấy trường Đại học còn xây nhà trọ, gần biển còn làm HomeStay còn khu vực này để có dân ở là một khó khăn. Hãy nhìn những dự án khu vực này đã 2,3 năm thì sẽ thấy!

Để lấp được khoảng 30% dân cư ở các khu vực này mình nghĩ không dưới 10 năm thì bạn có chấp nhận cuộc đầu tư dài hạn đến mức này hay không?

4. Đồng bộ cơ sở hạ tầng: 

Cơ sở hạ tầng là vấn đề nhức nhối của các Dự án này, khoảng 10 dự án ở khu vực Quảng Nam mình "thị sát" qua dường như đều làm đơn lẻ, nghĩa là Chủ đầu tư nào "kiếm" được mảnh đất nào đó thì kết hợp với một Cty môi giới BĐS đó làm, rồi PR, quảng cáo, "thổi giá" và bán ra. Không được sự đồng bộ như các Khu dân cư ở Đà Nẵng là do Thành phố chủ trương làm nên có sự kết nối, đồng bộ và đầu tư cơ sơ hạ tầng phụ trợ tốt hơn.

Con đường huyết mạch đi vào các dự án này là con đường Dũng Sĩ Điện Ngọc (Quảng Nam) mà các bạn sẽ thấy đi từ đầu ven biển sang đầu bên kia thì đủ dạng từ dang dở cho đến đường cũ, từ ổ gà đến ổ voi đủ kiểu. Một con đường chính mà không làm đến nơi đến chốn thì các bạn nghĩ đồng bộ cơ sở hạ tầng như thế nào?

Còn bãi biển thì sau: Tất cả khu vực này đều nằm cách biển từ 1-3km và đều ăn theo Bãi tắm Viêm Đông còn lại mặt biển đa phần đã bị các dự án Resort "bịt đường" ra biển hết.

Và Bãi tắm Viêm Đông được quảng bá rầm rỗ cũng không có cái đường ra biển cho đàng hàng, có lẽ hai chiếc ô tô chay giao nhau cũng khó chui lọt cái đường ra bãi tắm Viêm Đông. Thế thì hi vọng gì mà tiềm năng.

Vì các dự án này nằm ở Quảng Nam, nên khi đầu tư chúng ta cũng nên xem xét đến các hạ tầng công cộng như trục đường huyết mạch, bãi tắm công cộng,... và đặc biệt là phải phù hợp với giá bán.

Nếu như những cơ sở hạ tầng này giải quyết tốt thì chúng ta mới có hi vọng giá đất khởi sắc!

>> Xem thêm: Hình ảnh thực tế Bãi tắm Viêm Đông, Điện Dương Quảng Nam (tháng 10/2017)

Còn đường ra Bãi tắm Viêm Đông, Điện Dương, Quảng Nam vẫn rất chật hẹp và chưa giải toả xong.

Trục đường Dũng Sĩ Điện Ngọc nhìn tư hướng đường ven biển Đà Nẵng - Hội An

đường Dũng Sĩ Điện Ngọc đoạn đến các dự án đất nền "Nam Đà Nẵng" - đường cũng hẹp lại

Một dự án "Nam Đà Nẵng" đang trong giai đoạn dở dang -  cách đường Dũng Sĩ Điện Ngọc khoảng 100m

Cách Dự án 100m là con đường Dũng Sĩ Điện Ngọc vẫn còn chật hẹp và chưa mở rộng gì

5. Chu kỳ "lên đỉnh" của thị trường BĐS Quảng Nam, gần Đà Nẵng:

Mình cũng thừa nhất rằng đất khu vực Quảng Nam này cũng là đất tiềm năng vì nó nằm sát Đà Nẵng, không quá xa biển, trong tương lại nó là khu vực đô thị mở rộng của Đà Nẵng nhưng vì tiềm năng nên bị các đơn vị môi giới thổi "quá tay". Giá đất, dự án phát triển quá nhanh so với việc phát triển kinh tế, di dân đến khu vực này.

Và cũng theo chu kỳ phát triển của BĐS thì giai đoạn này đang là giai đoạn tăng giá của BĐS vì thế nếu giá tiếp tục tăng thì sau đó sẽ giảm sâu. Và như hiện tại nó đã tăng giá hơn thực tế từ 150-200% thì sau đó giá giảm xuống sẽ ít hơn.

Và với chu kỳ đang tăng giá ở phía Quảng Nam này thì nhiều khả năng đến năm 2019-2020 giá đất sẽ giảm và chạm đáy.

Mình khẳng định là khu vực này hiện tại quá xa Đà Nẵng so với số lượng đất nền Đà Nẵng trong 10-15 năm tới vì thế giá phải phù hợp từ 3-5tr/m2 (tuỳ vị trí loại đường và pháp lý, hạ tầng dự án) chứ nếu giá từ 5-7 triệu/m2 trở lên là quá cao! Và vấn đề lưu tâm là pháp lý trong mua bán đất nền dự án nữa, tốt nhất khách hàng nên yêu cầu Công ty BĐS cung cấp Sổ đỏ toàn khu đất đã đứng tên đơn vị Chủ đầu tư và trong thoả thuận mua bán, đặt cọc (hoặc các dạng khác) phải lưu tâm điều khoản về thời hạn ra Sổ đỏ, nếu trễ thì phạt như thế nào! Nếu công ty nào "ậm ờ" thì thôi đừng có ham mà khổ sau này! Và vấn đề pháp lý liên quan đến đất nền dự án là chủ đề khá phức tạp và "tế nhị" khó viết công khai được!

P/s: Có một số từ ngữ tôi dùng là "cò đất" là chỉ những ai làm môi giới BĐS mà chụp dựt, "nói năng bát nhau", không tử tế chứ không phải cò là những ai làm nhỏ, làm riêng còn ai làm trong cty bđs là nhân viên tư vấn. Ai mà làm "bát nháo", không tử tế là "cò đất" thôi.

Lời kết, việc tôi phân tích và nhận định như thế này là ý kiến chủ quan của tôi, trong tương lai có thể khác (tốt hơn) nếu như khu vực này đẩy mạnh việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng cũng như có thêm những dự án đầu tư lớn. Đồng thời tôi viết như thế này là giúp cho nhiều mọi người có thêm góc nhìn về thị trường BĐS Quảng Nam (gần Đà Nẵng) để có thể tham khảo ra quyết định khi đầu tư. Và thị trường này cũng mong đỡ bát nháo hơn và loại bớt những thành phần là các Cty môi giới cơ hội thời bát nhau này mà tung mà hứng giá đất để trục lời. 

Sau đó hi vọng thị trường BĐS cả khu vực Đà Nẵng và Quảng Nam sẽ phát triển bền vững mang lại nhiều đóng góp cho xã hội và nền kinh tế 2 tỉnh nhà này.

>> Kỳ sau: Kinh nghiệm Mua đất ở Đà Nẵng

Bài viết của John Phan - CEO Địa ốc Kim Địa Đà Nẵng www.KimDia.com